地产界人士:“下一代重庆”将在新兴区域体现

2014-01-12 12:11:33 sagle 938

  重庆的五大功能区规划近期出炉。其中渝中区全域和江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、大渡口5区处于内环以内的区域被划入都市功能核心区,而上述5区内环以外的区域,以及渝北、北碚、巴南3个区除都市功能核心区以外的部分,大约5179平方公里的区域,都将作为“都市功能拓展区”。  
  这些区域是重庆楼市的主要发展区域,云集了大量的房地产开发企业,也是购房者最为关注的区域。本次的规划对这些区域未来的机会和发展是什么,且听地产界人士有什么观点。  

  Q:如何看待“功能核心区”、“功能拓展区”等规划,对区域楼市的推动?  
  罗政:功能区的定位,是城市未来发展的一个方向指引。事实上,现在的很多开发区域,其发展已经有了相当的规模和大体雏形。可以看出北部未来一定是最具价值魅力的区域,而像西永和大学城等区域,其城市的产业规模已经成型,正在完善城市商务商业功能。  
  赵夫:五大功能区的规划,对城市功能有了一个更加清晰的界定。例如,功能核心区占据的是城市最核心、最不可复制的资源。以前的楼市开发,对好的地段资源并没有完全做到最好的利用,在未来核心区内,一定会涌现更高端、打造得更精致的物业。而功能拓展区则是打造全新的城市区域,不论从产业、交通、商业,都与以前的重庆传统区域不一样,可以说“下一代重庆”的建设,就是在这些区域体现。  
  黄鼎:有了功能区的划分,未来房地产的板块发展会更加对号入座。例如功能核心区,必然就是以集中工作、消费和居住为主的区域,核心区内,占据了公园、江景、交通等资源,或区域商业中心周边的物业,持续升值空间更大。  
  刘婷:在核心区域成熟的情况下,新兴区域是必然的发展方向,这是城市发展的趋势。例如巴南区最早是个农业为主的区域,但随着城市规模扩大,已经成为主城最有发展潜力的区域之一,将它定位为功能拓展区,就更加明晰了未来的发展走向。 
  钟静锷:区域功能定位不一样,扮演的角色肯定也不一样。未来,金融、贸易、商业等城市功能将在核心区得到充分发展,而舒适型住宅、配套、高科技行业、轻工业等,将成为功能拓展区的主角。 

  Q:功能核心区“多中心组团式”空间发展模式是否还将持续? 
  钟静锷:重庆的“多中心组团式”发展,是有先天优势的。每个区域内,住宅、交通、商业、医疗、教育等可以内部循环解决,不需要跨区域才能完成,组团与组团之间又有快速的交通连接,这种模式非常适合重庆现在和未来的发展。 
  黄鼎:重庆有三千万人口,当城镇化进程不断向前,更多的人从农村来到城市,享受城市的各种资源,多中心组团式的模式,是均摊资源的最好途径。

   Q:处在功能拓展区内的新兴区域,能够决定物业升值的最重要条件究竟是什么? 
  赵夫:很多新区域的生态资源是一大卖点。例如茶园、鹿角片区,尽管离传统城区交通距离并不远,但绿化环境却是比其好上太多。就拿融创自己在茶园的项目来说,自从南岸区府正式搬迁以来,成交量上升了两成,价格也有10%左右的稳增。  
  刘婷:对比核心区域,巴南的旅游、自然资源丰富,近年来交通发展十分迅速,与功能核心区基本达到了无缝对接,但是房价相对又较低,升值空间还很大。  

  Q:作为新兴区域,功能拓展区究竟如何吸引更多的人口进入? 
  罗政:龙湖在大学城、西永和礼嘉都有非常重要的开发布局。礼嘉区域,从2008年悠山郡到今年两江新宸的开发,已经深耕了5年,而西永大学城区域累计销售已经超过150个亿,今年又布局100万方体量的拉特芳斯项目。这些区域,龙湖都是以自身“城区化战略”为出发点,希望通过一系列商业打造和教育资源的引入,来促进城市的发展进程,以此加大区域的人口吸附能力和快速实现居住人口增幅。  
  赵夫:随着住宅、商业、产业的不断完善,这些规划中的人口聚集区将在近年内积聚起大量的人气。还是以融创在重庆最看重的区域茶园为例,现阶段已经有大量的开发商入驻,以30平米一个人计算,10年内,仅融创在建和将建的300万方项目,就能吸纳超过10万人。 

   Q:新兴区域内的商业地产发展前景如何? 
  罗政:当前的新区城市规划,政府重视的是整个区域产业和功能性布局。从生产加工、商业商贸、办公商务,到居住生活,每一个环节,都成为“有人”参与为基础的经济生活活动,每一个新的城市功能拓展区,都充满商业的发展机会和未来的发展前景。龙湖在大学城的U城天街,其开业的一小部分,就已经成为大学城最高端的休闲商务和购物娱乐的人气旺地。这也是龙湖有信心在龙湖拉特芳斯项目规划40多万方商业的经验基础。  
  赵夫:新区主要还是整合区域内的消费能力,满足区域内的商贸需求。如前所述,这些区域未来将集结大量新增人口,对商业的数量和种类需求都是很大的。  
  刘婷:城市发展,首先是从商圈起步,沿着商圈周围再慢慢发展,例如江北就是个很好的例子。还是以巴南为例,原有的商业环境较差、档次不高,没有集中式商业,消费力外流情况严重,这就是为什么邦和选择在巴南步行街做商业综合体,从核心带动周边。  

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